Больше всего от появления новой станции в районе выиграет вторичка. Спрос и цены на нее могут вырасти, но только на дома в пешей доступности от подземки, считают эксперты

Фото: HANK50/shutterstock.com


Фото: HANK50/shutterstock.com

В середине мая мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект продления Арбатско-Покровской линии метро в район Гольяново. Конечная станция с одноименным названием расположится в жилой зоне на пересечении Уссурийской и Сахалинской улиц. Сейчас жители Гольяново пользуются станцией «Щелковская», которая с трудом справляется с пассажиропотоком района и до которой большинству жителей неудобно добираться.

Разбираемся, как появление новой станции отразится на привлекательности района, и как это скажется на ценах на жилье.

Район с самым доступным жильем

Сейчас основная часть жилищного фонда Гольяново представляет собой типовые панельные и блочные дома, построенные с 1960 по 1990 годы. По официальным данным, большинство домов района (101) затронет программа реновации. Сейчас новое строительство здесь практически не ведется. По данным «Метриум», на первичном рынке жилья Гольяново представлено две новостройки комфорт-класса: «Амурский парк» и «Level Амурская». Но и в них предложение ограничено — продаются около 200 квартир.

Гольяново — один из самых доступных районов столицы по стоимости жилья. По данным риелторской компании «Метриум», на 21 мая 2021 года 1 кв. м жилья в новостройках Гольяново стоит в среднем 218,4 тыс. руб. Стоимость 1 кв. м на первичном рынке Гольяново на 7,3% ниже, чем в новостройках массового сегмента Старой Москвы (234 тыс. руб.), отмечает управляющий директор компании Надежда Коркка.

Стоимость квартир держится на уровне ниже рынка и на вторичке Гольяново. По данным «Инком-Недвижимость», сейчас средняя цена предложения 1 кв. м квартир от собственников в районе составляет 211,9 тыс. руб. «Этот показатель на 19,6% ниже, чем в целом по вторичному рынку Москвы (263,7 тыс. руб. за 1 кв. м)», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Проект расположения станции метро «Гольяново»

Проект расположения станции метро «Гольяново»

(Фото: Москомархитектура)

Читайте также Риелторы назвали округа Москвы с самым дешевым жильем

Статус ниже среднего

Невысокую стоимость жилья в Гольянове эксперты связывают с расположением и особенностями самого района. По оценке компании «Бест-Новострой», у 60% домов в районе отсутствует метро в пешей доступности. «Один из главных минусов Гольяново — расположение на малопрестижном восточном направлении. Хорошей транспортной доступностью этот район тоже не отличается из-за отсутствия станций метро (по соседству с локацией есть лишь метро «Щелковская»)», — говорит и Дмитрий Таганов из «Инкома».

Щелковское шоссе загружено, выезжать из района на машине или общественным транспортом тоже неудобно. Еще один фактор, влияющий на статус района и, соответственно, на цены, — соседство с Черкизовским рынком и автовокзалом.

Долгое время, пока «Черкизон» работал, приезжие работники рынка селились рядом, и это сказалось на социальном окружении, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. Некоторые остались жить здесь и после закрытия торговой зоны. В результате, Гольяново считается не самым благоприятным с точки зрения криминогенной и экологической обстановки районом. Хотя в последние годы ситуация и меняется в положительную сторону, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, восприятие людей пока остается прежним.

Вид на район Гольяново

Вид на район Гольяново

(Фото: Артур Новосильцев/ТАСС )

Читайте также Москва в законе: как изменились самые криминальные районы столицы

Как метро скажется на рынке жилья

«В Гольяново уже давно назрела необходимость открытия станции метро — эта локация отличается высокой плотностью застройки и большим числом жильцов, которым сейчас приходится добираться в другие районы, чтобы воспользоваться подземкой. Если здесь будет платформа метро, то транспортная доступность района и уровень комфортности проживания повысятся», — считает Дмитрий Таганов.

Для остальных горожан с открытием «Гольяново» появляется вторая (после «Бульвара Рокоссовского») станция для удобного подъезда к национальному парку «Лосиный остров».

Однако, уверены столичные риелторы, открытие новой станции метро в Гольяново хоть и улучшит транспортную доступность района, но большого влияния на рынок жилья и появление там новых проектов не окажет. Продление подземки окажет существенное влияние только на жителей домов от Курганской до Байкальской улиц с севера на юг и от Уральской до Красноярской с запада на восток, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Свободных площадок под строительство в этом квадрате практически нет, а из более чем 100 домов района под сносздесь располагаются не более 35», — добавляет эксперт.

С этим выводом соглашается и Надежда Коркка из «Метриума». «Локация характеризуется сложившейся застройкой и в ней вряд ли будут строиться новые ЖК, — говорит эксперт. — Сносимые в рамках программы реновации дома и стартовые площадки расположены ближе к Щелковскому шоссе, а реализация инвестиционных проектов будет вестись западнее, на значительном удалении от новой станции метро». Вместе с тем, сам район имеет большой потенциал для новой застройки — но не рядом со строящейся станцией «Гольяново».

10 мая 1985 г. Вид на новостройки микрорайона Гольяново

10 мая 1985 г. Вид на новостройки микрорайона Гольяново

(Фото: Фотохроника ТАСС )

Потенциал для девелопмента

О большом строительном будущем района говорят сразу два фактора. Первый — половина территории гигантской промзоны «Калошино» (площадью более 500 га, из которых более 125 га идет под редевелопмент), расположена в Гольянове. Второй — более 100 домов под снос по программе реновации.

«Все это намекает на немалое количество разрешений на строительство, готовящихся к выдаче в районе в ближайшие годы. Однако сейчас, в мае 2021 года, разрешения на строительство здесь выданы только на два проекта, один из которых — реновация, другой — в шаговой доступности от станции метро «Щелковская». Еще два проекта анонсированы и на четыре корпуса утвержден план застройки. Все площадки очень далеко от новой станции», — рассказала Ирина Доброхотова.

Вторичка вырастет в цене

Существенное влияние новое метро в Гольянове окажет на вторичку, но и то только на дома, которые расположены в пешей доступности к подземке. По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», квартиры в хорошем состоянии в домах в радиусе 200-700 м от будущей станции могут прибавить в цене до 10% только на фоне новостей об открытии станции. «Больше всего повезет жителям домов между Уссурийской и Курганской улицами — у них в пешей доступности будет и метро, и «Лосиный остров», и сквер с прудом. Отсутствие потенциальных строек — еще один плюс для обладателей квартир здесь», — отметила эксперт.

Спрос будет расти в основном на квартиры в домах рядом с новым метро — он может повысится на 15% после появления более конкретной информации о новой станции, прогнозирует Дмитрий Таганов. Цены, по мнению эксперта, могут вырасти на 10-15% на фоне новостей о строительстве и еще на 5-10% после запуска новой станции. «Если продавцы, «прощупав» рынок, поймут, что слишком сильно подняли ценники относительно реального рыночного уровня, то могут в дальнейшем согласиться на дисконт», — уточнил эксперт.

С этим выводом соглашаются не во всех риелторских компаниях. По мнению Надежды Коркки, значительного изменения цен на жилье в районе не будет. Сильного удорожания ждать не стоит, согласна и главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. «Район остается прежним — это все равно окраина Москвы. В экологическом плане ничего не изменится, в плане безопасности также. На вторичке быстро не изменится качество предложения, поэтому открытие метро если и приведет к подорожанию, то в пределах 5%», — считает эксперт.

Читайте также

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

В Гольяново построят метро: подорожает ли жилье в районе_60ac90a2dcfd0.jpeg

ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ПОДРОБНОЙ ИНФОРМАЦИИ.

Ответным письмом мы отправим вам подробное коммерческое предложение.