Наверняка вы слышали о возможности сдать недвижимость в аренду с последующим выкупом. Многие люди задаются вопросом, как работают эти продажи. Но как работает аренда с выкупом? Насколько хороша эта идея?
Чем больше вы знаете об аренде с выкупом, тем лучше вы будете подготовлены к решению о том, подходит ли аренда с выкупом для ваших целей в сфере недвижимости. Довольно много людей пытаются выбрать между арендой с выкупом и покупкой дома. Первый сценарий может оказаться лучшим из всех возможных вариантов. Взгляните на преимущества и недостатки сдачи недвижимости в аренду с выкупом как с точки зрения владельцев, так и арендаторов.
Традиционный процесс покупки недвижимости
Для некоторой перспективы вам следует взглянуть на основы традиционной покупки дома для сравнения. Большинство покупателей жилья следуют тому же процессу при покупке недвижимости. Они ищут дом, который им нравится, а затем делают предложение о его покупке.
После того, как предложение принято, покупатель обычно обращается к профессиональному инспектору и проводит осмотр недвижимости. Домашний осмотр является отличным способом, чтобы выяснить, стоит ли ваше приобретение своих денег. После завершения осмотра недвижимости покупатель получает ипотеку от своего кредитора. Во время действия ипотечного обязательства продавец недвижимости получает плату при завершении сделки, а покупатель получает право собственности, переданное от продавца.
Обычно продажа дома занимает от одного до двух месяцев, если задействовано финансирование. Если дом приобретается за наличные, процесс может занять неделю или две. Довольно часто при традиционной покупке дома покупатель арендует недвижимость на небольшой срок, чтобы решить, на самом ли деле владение домом является правильным шагом в настоящее время.
Сроки арендной платы
При сдаче недвижимости в аренду процесс покупки жилья растягивается на гораздо более длительный период. Покупатель находит владельца недвижимости, который желает заключить договор аренды с правом собственности. Покупатель и продавец договариваются о соглашении, по которому покупатель может жить в доме и платить арендную плату за определенный период, причем часть арендной платы идет на первоначальный взнос за недвижимость.
По истечении указанного периода времени покупатель либо будет иметь возможность купить, либо не покупать, либо будет обязан приобрести дом.
Ежемесячная арендная плата
Один из ключевых вопросов, связанных с арендой с выкупом, — какими должны быть ежемесячные арендные платежи. Ежемесячные платежи обычно не меньше, чем рыночные для традиционной арендной собственности. Возможно, от вас потребуют платить больше, чем текущая ставка арендной платы.
Сумма, превышающая обычные ежемесячные платежи, может пойти на покупку недвижимости. Эта согласованная часть ежемесячных платежей называется арендной платой.
Кто платит налог на недвижимость
Другой распространенный вопрос, который возникает при выборе аренды в собственность, — кто платит налог на недвижимость. Владелец собственности — сторона, которая будет платить налоги на имущество. Потенциальный покупатель не оплачивает эти расходы до тех пор, пока договор аренды не истечет и он не станет владельцем дома.
Какой смысл в аренде с выкупом
Многие люди задаются вопросом, стоит ли сдавать жильё в аренду с выкупом. Конечно, при некоторых обстоятельствах это имеет смысл. Не все готовы покупать жилье. Вы должны иметь достаточно хорошую кредитную историю, чтобы получить ипотеку, и должны быть готовы заплатить первоначальный взнос. Если у вас плохая кредитная история, но вы работаете над ее восстановлением, это может сработать.
В большинстве случаев вам необходимо внести первоначальный взнос (если вы не являетесь получателем льгот или участником одной из программ финансирования). При покупке дома в первый раз важно ознакомиться с программами финансирования, доступными для тех, кто впервые покупает дом. Бесспорно, на преодоление финансовых препятствий вам может потребоваться время. Но если вы твёрдо решили, что хотите быть домовладельцем или, по крайней мере, хотите иметь такую возможность в будущем, вы можете выбрать аренду с выкупом и начать путь к своей цели.
Может быть, вам уже приглянулся дом, мимо которого вы часто проезжали? Возможно, вы также узнали, что владелец не уверен в продаже или аренде. Аренда с выкупом в этой ситуации может быть лучшим вариантом как для вас, так и для владельца. Независимо от того, совершите ли вы покупку сейчас или в будущем, всегда жизненно важно освежить в памяти важные советы покупателя жилья впервые, чтобы вы не совершили одну из наиболее распространенных ошибок. На что же нужно обратить внимание при аренде в собственность?
Отсутствие жестких правил
В отличие от традиционных сделок с недвижимостью, аренда с выкупом является более индивидуальной и гибкой. Это может быть хорошо или плохо. Будет хорошо, если вы сумеете договориться с продавцом о том, что для вас справедливо и выгодно.
Если вы проигнорируете подписанный вами контракт, это может быть плохо, потому что вы можете быстро заключить сделку на невыгодных условиях (когда вы не видите почти никакой выгоды, а продавец видит все положительные стороны). Аренда с выкупом может быть прекрасным решением, но только в том случае, если условия удовлетворяют обе стороны.
Подготовка перед заключением сделки
Все сделки с недвижимостью связаны с контрактами, и аренда с выкупом не исключение. Было бы полезно, если бы овладели всей возможной информацией, чтобы понять, что должно быть включено в контракт и как должны выглядеть его условия. Вы ведете переговоры о коммерческой сделке, поэтому будьте осторожны. Это отличная идея — нанять юриста по недвижимости, который изучит договор и укажет вам на все нюансы. Этот человек убережёт вас от заключения невыгодной для вас сделки.
Понимание условий контракта и их последующее влияние
Есть несколько условий контракта, на которые вам нужно будет обратить пристальное внимание. К ним относятся:
• Срок аренды. Срок аренды определяет, как долго будет длиться аренда, прежде чем вам нужно будет купить дом или съехать. Вы и продавец можете договориться о любом сроке аренды, который вам нравится. Срок аренды в большинстве случаев составляет от одного до трех лет. Будьте реалистичны в отношении того, сколько времени вам может понадобиться, чтобы подготовиться к покупке, включая восстановление кредитной истории и накопление средств для первоначального взноса. Срок аренды в один год может оказаться недостаточным для того, чтобы привести в порядок свои финансы.
• Опционная плата. Это плата, которую вы собираетесь заплатить продавцу за возможность покупки дома. Опционная плата обычно является предметом переговоров. Как правило, стоимость составляет от 2 до 7 процентов от покупной цены дома, хотя она может быть ниже или выше в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств. Иногда опционная плата может быть применена к покупной цене дома, опять же, в зависимости от того, о чем вы договариваетесь с продавцом.
• Договор аренды или договор аренды-купли. У вас есть два разных варианта договора аренды с выкупом — вариант аренды или аренды-купли. Вы должны быть в курсе того, что сказано об этом в вашем контракте, потому что между этими вариантами есть большая разница. Вариант аренды означает, что вы будете иметь право выкупить дом по окончании срока аренды — другими словами, вы можете покупать или не покупать. Договор аренды-купли означает, что вы юридически обязаны купить дом по окончании срока аренды. Если у вас нет финансовых средств для покупки дома или вы не захотите покупать дом по окончании срока аренды, заключенный договор аренды с выкупом поставит вас в затруднительное положение. При попытке сдать в аренду собственный дом эти условия являются критически важными.
• Арендный кредит. Обычно некоторая часть вашей арендной платы идет в счет первоначального взноса за дом в виде арендной платы по собственному соглашению. Обычно размер арендной платы составляет от 10 до 25 процентов, но, опять же, все зависит от того, о чем вы договариваетесь с продавцом. Нет никаких жестких правил для арендной платы. Было бы лучше, если бы вы настояли, чтобы кредит на аренду хранился на счете условного депонирования, чтобы защитить вас и продавца.
• Цена покупки. Некоторые договоры аренды с выкупом устанавливают покупную цену при подписании соглашения. В других контрактах указано, что справедливая рыночная стоимость будет определена непосредственно во время покупки. В любом случае, настаивайте на том, чтобы решение о цене покупки было указано в соглашении.
• Обслуживание. Вы можете договориться о том, кто будет отвечать за незначительное обслуживание собственности (стрижка газона, например), так и за значительное обслуживание, такое как замена крыши или системы HVAC. Капитальное обслуживание стоит дорого, поэтому будьте осторожны с тем, с чем соглашаетесь. В любом случае перед подписанием договора вам следует провести тщательный осмотр дома.
Преимущества и недостатки аренды с выкупом для покупателей и продавцов
В большинстве случаев сдачи в аренду с выкупом большая часть преимуществ находится на стороне домовладельца. Тем не менее, у арендатора так же есть некоторые преимущества.
Преимущества для продавца
На рынке недвижимости покупателя это может быть отличной возможностью увеличить денежный поток от сдачи в аренду собственности, которая в противном случае бы пустовала. Большинство соглашений о сдаче в аренду являются долгосрочными, а ставка аренды может быть выше средней, что является выгодным вариантом для владельцев недвижимости.
Преимущества для покупателя
Соглашения об аренде с выкупом позволяют покупателю в течение нескольких лет улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить дополнительные средства для выплаты первоначального взноса. Если в договоре аренды на покупку указана цена продажи дома, эта цена фиксируется, даже если стоимость недвижимости повышается.
Недостатки для продавца
Вы не сможете продать дом, если ситуация на рынке недвижимости изменится не в вашу пользу, и вы все еще соблюдаете условия подписанного контракта. Если в соглашении указана цена продажи, вы не сможете повысить цену. Возможно, стоимость дома могла немного подорожать с того момента, как вы договорились о продажной цене. Если покупатель отступит или не сможет улучшить свой кредитный рейтинг, вы вернетёсь к тому, с чего начали.
Недостатки для покупателя
Если у вас по-прежнему плохая кредитная история, вы можете потерять плату за опцион и годы дополнительной оплаты аренды. Кроме того, может случиться что-то неподконтрольное вам, например, потеря работы или серьезное заболевание, которое может помешать вам совершить покупку.
Также возможно, что вы свяжетесь с ненадежным домовладельцем, который попытается выманить у вас деньги. При аренде с выкупом вы будете платить больше, чем необходимо. Арендодатель же будет кормить вас обещаниями о том, что он будет кредитовать эту сумму на вашу покупку в будущем. Как видите, у аренды в собственность для покупателя и продавца есть как плюсы, так и минусы.
Что может пойти не так в договоренности
Помимо вышеперечисленных преимуществ и недостатков аренды по собственному соглашению, есть и другие вещи, с которыми вы должны быть осторожны как собственник, так и как арендатор. Вот некоторые соображения, о которых следует подумать, прежде чем заключать соглашение:
• Домовладелец не платит ипотеку или налоги, из-за чего его лишают права выкупа.
• Арендатор не обращается с недвижимостью так же хорошо, как вы — отказываясь от всего обслуживания, обесценивая собственность.
• Живя в собственности, арендатор обнаруживает проблемы, которые заставляют его задуматься о резонности сделки.
• Владелец уходит из жизни до завершения договора, что усложняет сделку.
• Контракт расторгается, потому что арендная плата постоянно выплачивается с опозданием, и арендаторы теряют свои вложения.
• Вполне возможно, что домовладелец может попытаться саботировать соглашение, чтобы продать свою собственность дороже, чем указано в контракте.
Хотя эти сценарии являются редкостью, всегда важно, чтобы вы о них помнили, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом.
По возможности избегайте договоров аренды-купли
В договорах аренды с правом собственности существует большая гибкость — вы и продавец можете найти условия, которые вы оба считаете справедливыми. Но из всех условий, которых следует избегать, наиболее важным является заключения договора аренды-купли. Не стоит зацикливаться на покупке, которая произойдет в ближайшие годы. Многие вещи могут измениться, в том числе ваше финансовое положение, поэтому по возможности избегайте подобных обязательств.
Часто задаваемые вопросы
- Какой кредитный рейтинг необходимо иметь для возможности аренды недвижимости с выкупом?
Вам нужно будет стремиться к наивысшему баллу из возможных. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем более выгодные условия ипотеки вы получите, когда придет время приобретать недвижимость. Имея минимальный балл получить ссуду будет гораздо сложнее.
- У меня испорченная кредитная история. Смогу ли арендовать недвижимость?
И да и нет. Возможно, вам удастся найти домовладельца, который будет сдавать вам в аренду недвижимость даже при испорченном рейтинге, но ведь вам ещё нужно получить ипотеку у традиционного кредитора. Помните, что многие домовладельцы не пожелают сдавать недвижимость в аренду человеку с плохой кредитной историей. Поэтому вероятность благоприятного исхода здесь стремится к нулю.
- Может ли домовладелец разорвать договор аренды с выкупом?
Да, и это необходимо иметь в виду. В соглашении будет указано, что как арендатор вы должны платить арендную плату каждый месяц. Если вы нарушите договор, домовладелец может иметь право расторгнуть договор и выселить вас.
- Дешевле ли сдача в аренду с выкупом традиционной аренды недвижимости?
Разница между традиционной арендой и арендой с выкупом заключается в том, что во втором случае часть денег идёт на первоначальный взнос. По сути, вы создаете некоторый капитал с помощью договоренности о сдаче в аренду.
- Действительно ли аренда с правом владения лучше традиционной покупки недвижимости?
В большинстве случаев нет. Люди, которые заключают договоры аренды с выкупом, вынуждены делать это, потому что не могут купить недвижимость сразу.
- И всё-таки у меня есть необходимая сумма. Лучше купить дом арендовать с правом владения?
Этот вопрос обсуждается на протяжении многих лет. Нет правильного или неправильного ответа, все зависит от времени. Растут или падают цены на жильё? Насколько высоки процентные ставки? Можете ли вы арендовать и инвестировать сэкономленные средства на аренде? Это все вопросы, на которые необходимо ответить, чтобы выбрать лучший вариант из имеющихся.
- Может ли банк сдавать недвижимость в аренду с выкупом?
Нет. Банки, которые лишают владельца права выкупа, преследуют одну цель — быстро продать дом. Банки не заинтересованы в том, чтобы быть домовладельцами. Банки хотят, чтобы недвижимость была ликвидирована за как можно большую сумму в кратчайшие сроки.
- Имею ли я право отремонтировать арендуемую мной недвижимость?
Да — если в соглашении о сдаче в аренду есть пункт о вариантах аренды и формулировка в нем гласит, что вы можете производить ремонтные работы и другие улучшения. Без определённый письменных условий вы не имеет на это права.
- Какова продолжительность договоров аренды с правом владения?
Чаще всего продолжительность составляет от одного до трех лет.
- Может ли собственник отказаться от договора аренды с выкупом?
Нет. После того, как обе стороны ратифицировали контракт, ни одна из сторон не может отступить без юридических последствий. Если владелец попытается отказаться от договора, у него не будет права продавать собственность.
- Может ли риэлтор помочь мне найти сдаваемую в аренду недвижимость?
Да, хотя многие агенты по недвижимости не занимаются арендой собственности и занимаются исключительно продажей жилья.
Важные выводы
• Сделка по аренде с выкупом — это договор, по которому вы обязуетесь арендовать дом на определенный период времени с возможностью его покупки до момента заключения договора аренды.
• Договоры аренды с выкупом обычно включают стандартный договор аренды и возможность покупки дома в будущем.
• Контракты с опционом на аренду дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как контракты на аренду с покупкой обязывают вас покупать недвижимость.
• Вы будете платить арендную плату на протяжении всего срока аренды, и в большинстве случаев процент арендной платы применяется к продажной цене.
• При наличии определенных условий в договоре аренды с выкупом арендатору, возможно, придется оплачивать любой ремонт и всячески поддерживать недвижимость.
Поиск недвижимости
Пытаясь найти недвижимость, сдаваемую в аренду на определённых условиях, вы очень скоро поймёте, что это непросто. Аренда с выкупом почти всегда в дефиците. Вот несколько шагов, которые нужно предпринять, чтобы попытаться найти кого-то, кто пожелает пойти вам навстречу:
• Ищите риэлторскую компанию, которая специализируется на сдаче недвижимости в аренду с выкупом.
• Используйте специальные источники в Интернете, которые содержат информацию о домовладельцах, столкнувшихся с финансовыми трудностями. Некоторые из этих людей наверняка будут отчаянно пытаться продать свои дома, чтобы улучшить финансовое положение.
• Попробуйте связаться с одним из местных агентов по недвижимости. Довольно часто агент по недвижимости владеет необходимой информацией ещё до официального размещения предложения об аренде с выкупом на рынке.
• Позвоните продавцу жилья. Если рынок недвижимости благоприятствует покупателям, а дом какое-то время простаивает на рынке, некоторые продавцы могут захотеть сдать недвижимость в аренду с возможностью продать её позже.
• Организуйте поиск в Google. Вы можете попробовать выполнить поиск в Интернете, указав что-то вроде «аренда дома рядом со мной».
Заключение
Операции аренды с выкупом не являются обычным явлением, но они могут работать в некоторых случаях, когда две стороны имеют уникальные обстоятельства. Просто убедитесь, что вы совершаете абсолютно осознанное решение. Прежде чем брать на себя долгосрочные финансовые обязательства, необходимо тщательно изучить преимущества и недостатки.
Теперь вы понимаете, как работает аренда с выкупом, и принимаете обоснованное решение, основанное на всех плюсах и минусах как для арендатора, так и для арендодателя.
Статья подготовлена для портала msned.ru
Наши менеджеры ответят на все интересующие вас вопросы.
Тел: +7 (495) 106-160-1
